KPR Syariah . mungkin bisa mempertimbangkan KPR syariah yang menawarkan cicilan tetap selama masa kredit, melindungi Anda dari fluktuasi bunga kredit seperti sekarang. Simak KPR syariah mana yang paling menguntungkan.
KPR Syariah vs. Konvensional
Salah satu jenis pembiayaan dalam perbankan syariah adalah kredit untuk kepemilikan rumah. Apa bedanya pembiayaan perumahan syariah.
Dari sisi persyaratan kredit, tidak ada perbedaan antara KPR syariah dan konvensional. Semua persyaratan, seperti permintaan dokumen dan proses kredit, sama antara keduanya.
Simak penjelasan soal perhitungan bunga di artikel Cara Perhitungan Bunga KPR Konvensional.
1. Syariah menggunakan sistem bagi hasil. Nilai pinjaman syariah adalah nilai pembelian rumah plus margin.
2. Bank memberitahukan berapa margin yang akan diambil oleh bank dan dibebankan kepada nasabah. Dan yang paling penting, margin itu dibeberkan di muka, saat awal kredit, dan tidak berubah selama masa kredit.
Ada beberapa jenis skema pembiayaan rumah syariah, namun skema yang paling banyak diadopsi adalah Jual Beli (skema Murabahah).
Dalam skema Murabahah, harga jual rumah ditetapkan diawal ketika nasabah menandatangani perjanjian pembiayaan jual beli rumah. Misalnya, harga beli rumah Rp 100 juta. Untuk jangka waktu 5 tahun, bank syariah mengambil keuntungan/margin sebesar Rp 50 juta. Maka harga jual rumah kepada nasabah untuk masa angsuran 5 tahun adalah sebesar Rp 150 juta. Angsuran yang harus dibayar nasabah setiap bulan adalah Rp 150 juta dibagi 60 bulan (5 tahun) = Rp 2.5 juta.
Bagaimana cara perhitungan margin syariah? Bank sudah menentukan besarnya margin, yang biasanya berbeda – beda sesuai jangka waktu pinjaman. Untuk melakukan simulasi, Anda tinggal menentukan ingin berapa lama mengambil pinjaman KPR.
Makin panjang masa pinjaman, makin tinggi margin. Artinya, makin lama meminjam, makin besar porsi bagi hasil yang harus dibayarkan ke bank. Ini terkait besar kecilnya risiko buat bank. Makin lama pembiayaan diberikan, makin besar kemungkinan nasabah tidak membayar tepat waktu. Untuk mengantisipasi hal tersebut, bank membebankan margin yang lebih tinggi. Ini semacam kompensasi risiko.
Tingkat margin ini adalah hal yang wajib dilihat ketika membandingkan KPR syariah. Besar kecilnya margin menentukan cicilan yang harus Anda bayar setiap bulan.
Margin vs. Bunga KPR
Apa efeknya buat yang mengambil pinjaman rumah dengan cara perhitungan margin dan bunga KPR? Perbedaan itu terdapat dalam cicilan pinjaman. Singkatnya, dengan pembiayaan syariah, cicilan yang harus Anda bayar setiap bulan jumlahnya tetap, sama sepanjang masa kredit.
Sementara, KPR konvensional menawarkan cicilan tetap hanya pada 1 sampai 3 tahun di awal kredit. Setelah itu, bank menggunakan bunga mengambang, yang besarnya mengikuti kondisi pasar, sehingga cicilan bisa berubah – ubah setiap saat.
Sepengetahuan saya, dalam KPR konvensional, penawaran cicilan tetap paling lama, hanya maksimum 5 tahun oleh KPR BCA dalam program fixed & cap. Diluar KPR BCA, ada bank lain, seperti KPR CIMB Niaga dan KPR BII, yang pernah menawarkan cicilan tetap 5 tahun, namun program cicilan tetap di bank ini sudah dihentikan ketika bunga meningkat di akhir 2013.
Kenapa cicilan kredit menjadi tetap di KPR syariah?
Karena dalam pembiayaan syariah, harga rumah dan margin keuntungan bank sudah dipatok di awal saat perjanjian kredit. Jumlah keuntungan atau margin untuk bank sudah disepakati sejak awal.
Ini berbeda dengan KPR konvensional yang penetapan bunga bersifat mengambang (floating) tergantung kondisi pasar. Bunga tidak dipatok, bisa tinggi, bisa pula rendah.
Tidak Tepat Menilai KPR Syariah Lebih Mahal
Keberatan yang paling kerap dilontarkan adalah cicilan KPR syariah kok mahal. Pembiayaan rumah dengan sistem syariah sering dipandang lebih berat dari KPR kovensional. Ini pandangan yang kurang tepat. Kenapa?
Supaya lebih jelas, saya gunakan ilustrasi. Misal, pembiayaan rumah senilai Rp 500 juta untuk masa kredit 15 tahun. Hasilnya untuk masing – masing jenis KPR adalah sebagai berikut:
- KPR konvensional. Digunakan bunga tetap di dua sampai tiga tahun pertama yang kemudian diikuti bunga mengambang mengikuti kondisi pasar. Dalam 3 tahun pertama, Anda membayar cicilan tetap sebesar Rp 5.7 juta. Menginjak tahun ke 4 dan seterusnya, cicilan meningkat menjadi Rp 6.3 juta atau lebih tinggi lagi karena bunga tetap digantikan oleh bunga mengambang (flexible rate).
- KPR syariah. Dengan menggunakan skema Murabahah, cicilan tetap yang harus dibayar adalah Rp 6.3 juta selama masa kredit.
Keunggulan dan Kelemahan KPR Syariah
Yang pasti, alasan agama paling banyak digunakan dalam memilih pembiayaan syariah. Namun, diluar alasan itu, saya juga melihat berbagai pertimbangan ekonomis dalam pembiayaan syariah dibandingkan KPR konvensional.
1. Keunggulan KPR Syariah
Sejumlah hal yang menjadi keunggulan sebagai berikut:
- Menawarkan Kepastian. Anda tidak perlu pusing cicilan yang naik karena cicilan di KPR syariah jumlahnya tetap sampai masa kredit rumah selesai. Saya melihat keluarga yang harus struggling setiap tahun dengan kenaikkan cicilan KPR sementara pendapatan atau gaji mereka tetap. Jika Anda memliki pendapatan yang tetap, misalnya sebagai pegawai, cicilan tetap akan mengurangi masalah dari kenaikkan bunga.Dalam situasi ketidakpastian, saat bunga naik dan cicilan meningkat, belum lagi harga – harga yang biasanya ikut melonjak, cicilan tetap akan meringankan beban keuangan Anda. Tidak ada beban tambahan dari kenaikkan cicilan KPR. Keuangan keluarga Anda akan lebih mudah dikelola dengan cicilan yang tetap karena Anda tidak berhadapan dengan fluktuasi suku bunga setiap tahun. Ada kepastian disana yang membuat pikiran nyaman.
- Pelunasan dipercepat tidak dikenakan denda. KPR syariah tidak membebankan denda seperti KPR konvensional sekitar 5% dari sisa pokok, jika nasabah melakukan pelunasan dipercepat. Misal, pokok pinjaman yang belum lunas adalah Rp 200 juta. Untuk melunasi, Anda harus membayar paling tidak Rp 200 juta plus 10 juta (5% dari 200 juta) untuk dendanya, diluar biaya – biaya lainnya. Jumlah denda yang cukup besar. Jika Anda memang berencana melakukan pelunasan dipercepat suatu saat nanti, kesempatan bebas denda dari syariah patut dijadikan pertimbangan.
2. Kelemahan KPR Syariah
Sejumlah hal yang menjadi kelemahan skema sebagai berikut:
- Hilang kesempatan menikmati cicilan rendah jika bunga turun. Tentu saja, dengan memanfaatkan cicilan tetap, Anda kehilangan kesempatan menikmati turunnya bunga kredit. Dalam beberapa tahun kemarin, 2011 – 2013, ekonomi Indonesia mengalami penurunan bunga kredit yang cukup signifikan. Implikasinya terasa ke suku bunga KPR. Kondisi ini tidak dapat dinikmati oleh nasabah KPR syariah yang terlanjur mengikat perjanjian kredit rumah dengan cicilan tetap. Namun, itulah ‘biaya’ yang harus dibayar untuk mendapatkan kepastian cicilan setiap bulan. Dalam ekonomi, ada yang disebut dengan istilah ‘no free lunch’.
- Tingginya denda keterlambatan. Satu hal yang perlu diperhatikan dalam KPR syariah adalah tingginya denda keterlambatan. Denda ini harus Anda bayar jika cicilan bulanan dibayar terlambat. Jumlah denda dengan pembiayaan syariah lebih tinggi dibandingkan KPR konvensional.Saya mengalaminya sendiri. Denda keterlambatan pinjaman syariah saya mencapai Rp 400,000 per bulan dan jumlahnya tetap. Di bank syariah lain, saya mendapatkan informasi bahwa denda mencapai 5% dari cicilan bulanan. Jumlah denda ini relatif tinggi dibandingkan KPR konvensional yang umumnya menetapkan denda di kisaran 1% dari cicilan bulanan dan sifatnya proporsional terhadap jumlah cicilan. Ketika memilih pinjaman syariah, saran saya perhatikan berapa denda keterlambatan yang dicharged oleh bank. Meskipun terlambat membayar adalah hal yang sebaiknya dihindari.
- Lama pinjaman maksimum 15 tahun. Lebih pendek dibandingkan KPR konvensional yang bisa memberikan masa pinjaman lebih panjang sampai 20 tahun. Misalnya KPR BTN. Kenapa ini saya anggap tidak menguntungkan? Dalam pembiayaan rumah dan tanah, yang nilai jualnya cenderung naik (ingat perkataan Mark Twain, ‘Tuhan hanya menciptakan dunia satu kali’), kenaikkan nilai rumah umumnya lebih besar dibandingkan kewajiban yang harus dibayar ke bank. Sehingga makin panjang masa kredit, makin besar selisih antara kenaikkan nilai rumah dan margin yang bisa dinikmati. Seandainya pun, Anda gagal membayar pinjaman, nilai rumah sebagai jaminan lebih tinggi dari nilai pinjaman, sehingga masih ada selisih keuntungan yang Anda bisa dinikmati.Namun tidak sedikit orang yang ingin kreditnya segera lunas. Apapun jenis kreditnya. Punya hutang dianggap menjadi beban.
Demikian kelebihan dan kekurangan pembiayaan menggunakan KPR syariah. Ini bisa jadi bahan pertimbangan Anda ketika memilih cara pembiayaan pembelian rumah. Jika terpikir ingin memindahkan kredit KPR konvensional ke KPR Syariah, bisa membaca artikel over kredit rumah untuk mendapatkan pandangan mengenai seluk beluk prosesnya.
Saya melihat KPR syariah adalah alternatif pembiayaan yang seyogyanya Anda lihat dan jadikan bahan pertimbangan. Diluar alasan religius, banyak manfaat dari skema pembiayaan syariah.
Untuk menutupi kekurangan Bank Syariah, kalau Anda memutuskan untuk memiliki rumah dengan mencicilnya kepada kami sebagai develoer property syariah, anda kami jamin tidak adanya pinalti atau denda keterlambatan. Karena denda semacam itu kami beranggapan adalah bagian dari RIBA. Karena kami adalah jasa developer property syariah tanpa bank tanpa riba dan tanpa akad bermasalah.
16.34
Bumi Kreasi Property
